디프 미팅. 오늘의 기록

1. 현금흐름

닉네임에 대한 이야기가 나왔다. 내 닉네임은 '현금흐름'인데, 아주 직관적이고 목적에 충실한 이름이다. 각자의 바램을 담은 닉네임들을 이야기해본다. 그러게. 다른 닉네임들을 보면 조금 더 동글동글하고 불리기 좋은 것들도 많더라. 난 실용주의자라 이렇게 실질적인 바램을 담아 닉네임을 만드나보다 싶다.

 

20대가 되어 처음 만들었던 내 닉네임은 '좀 더 여우같아져 봐'라는 의미를 담아 fox를 담았었다. 그런 의미에서 '현금흐름'을 닉네임을 붙였던 30대 어느 때는 얼마나 현금흐름이 필요하다고 생각했던 건지 알 수 있다. 그 시기에 로버트 기요사키의 주장에 영향을 좀 강하게 받기도 했다.

 

지금도 이 아이디를 버릴 생각은 없다. 아직은 '현금흐름'이 아주 중요하다고 생각한다. 현금흐름'만' 중요한 것은 아니지만 다른 생각을 할 수 있는 여유가 거기서 나오는 것 같다. 적어도 나는 그렇다. 다만 현금흐름이 나를 잡아먹지 않아야 한다. '내 시간과 생활을 보장해주는' 현금흐름이 매우 중요하다. 

 

그런 의미에서 지금의 사업을 정리하는 게 맞을지 고민이 된다. 아주 좋은 가격에 매도를 해서 목돈을 만드는 것과, 계속해서 현금흐름을 만드는 것, 두 가지 선택지가 있다. 현재로써 황금알을 낳아주는 거위의 배를 가르는 것은 무리가 있는 상황이지 않을까.

 

 

 

2. 새로운 프로젝트

새로운 프로젝트, 새로운 투자는 어느 정도의 리스크를 안고 간다. 그것이 금액적으로든, 감정적으로든 리스크는 있는 것 같다. 새로운 일을 해보고 싶은데 리스크가 있다고 해서 달려들지 않는다면 익숙하고 쉬워 보이는 경험 외에는 해보기가 힘들 것이다. 

 

리스크는 누가 어떻게 감당하는가? 아, 사업성에 대한 판단보다 리스크에 대한 걱정이 앞서면 안되는 것 아닐까.

 

일단 첫 아이디어는 [신도시 상가주택 택지를 매입해서 최저 금액으로 건축물을 지어서 그곳에서 장사를 한다]. 

 

 

특징1. 토지 매입으로 차후 시세 차익을 노릴 수 있다.

특징2. 용도에 맞게 건축물을 지어볼 수 있다.

특징3. 장사를 통해서 현금흐름을 만들 수 있다.

특징4. 2층 공간 월세 혹은 전세금 수익을 낼 수 있다.

특징5. 영업권 형성으로 새로운 대출을 일으켜 시드를 만들 수 있다.

 

 

특징1에 대하여.

신도시에 상가주택 택지를 매입한다. 아직 상권이 자리잡지 않은 택지이므로 땅값은 가장 저점일 것이다. 저점에 사서 고점에 팔아라. 투자의 기본 원칙이다. 그러나 아직 새로운 인프라가 예상될 뿐 이 곳 인프라가 어떻게 형성될 지 모른다. 인프라 형성은 신의 영역일까 예상 가능한 영역일까. 바로 옆으로 이미 인프라가 형성된 상가 구역이 있는데, 이쪽도 결국 그의 확장판이 될 것으로 예상할 수 있지 않을까. 어떤 것에 배팅할 수 있을까.

 

일단 새로운 주거 단지가 형성되는 것과 택지 앞으로 새로운 교통편이 지나가게 되는 것 까지 5년 정도가 예상된다고 한다. 적어도 5년 정도는 봐야 시세차익을 노릴 수 있게 된다.

 

특징2에 대하여.

용도에 맞게 원하는 건축물을 지어본다는 것이 이 프로젝트의 가장 큰 메리트가 아닐까. 건축을 짓는 비용을 실제적으로 얼마나 끌어올 수 있을지 확인이 필요하다. 이 계획을 진행하겠다고 땅을 매입했는데 건축비가 마련이 안되면 이자 감당만 들어나게 된다. 

 

건축물을 짓는 부분에 대해서는 내가 뭐 아는 바가 없다. 결국 얼마가 들고, 얼마를 마련할 수 있고, 얼마의 수익을 낼 수 있을지를 계산해 보는 것이 최선이다.

 

특징3에 대하여.

장사를 통해 현금흐름을 만들 수 있다. 이 부분은 새로운 사업 영역이다. 이건 토지매입, 건축과는 또 다른 영역이다. 이걸 한꺼번에 다 해내야 성공적인 프로젝트인 것이 가장 큰 위험성이 아닐까 싶기는 하다. 하지만 모든 것을 다 하기 때문에 또 내가 원하는 그림을 정확하게 그려낼 수 있다는 메리트가 있는 거다. 사공이 많으면 배가 산으로 가니까.(자본만 받쳐준다면 올인원으로 프로젝트를 하는 게 가장 이상적이지)

 

아무튼 장사는 새로운 영역인데, 장사 수익이 날지를 생각해보면 이게 모험이다. 일단 인프라가 생기지 않은 동네로 사람을 끌여들여야 한다. 인프라 형성까지는 최소 5년 정도를 바라보는데, 장사 수익은 5년 이내에도 볼 수 있어야 하는 상황이다. 땅 매입, 건축과 인테리어를 1년 잡고, 2년째부터는 수익이 나도록 해야 한다. 장사의 컨텐츠가 좋으면 이 가게가 인프라를 만들고 새롭게 나아갈 수 있다. 

 

특징4에 대하여.

2층 공간 월세 전세금은 문제 없이 뺄 수 있을 거다. 20평/10평 정도로 공간을 나눠서 월세나 전세를 준다고 하면 100-200만원 정도의 수익이 가능할 것이다. 

 

특징5에 대하여.

장사가 잘 되고 인프라 형성이 잘 되면 영업권이 형성되어 장사 사업자로 새로운 대출을 일으킬 수 있게 된다. 이것 또한 1년 이상이 걸리는 일이다. 일단 25년에는 환경을 형성하고 26년에는 사업을 성공적으로 완성하고 영업권을 형성하고 새로운 사업을 27년도 정도에 할 수 있게 되지 않을까.